Подготовка квартиры к аренде — это не только ремонт и расстановка мебели. Интерьер должен хорошо выглядеть на фотографиях, подходить разным арендаторам и оставаться удобным для повседневной жизни.
Именно здесь возникает вопрос о хоумстейджинге. Одни владельцы предпочитают самостоятельно покупать мебель и бытовую технику, другие обращаются к специалистам по комплектации квартир. Но действительно ли профессиональная подготовка помогает сдать жилье быстрее и по более высокой ставке? Какие решения влияют на выбор арендатора, а какие могут оказаться необязательными?
Обсудили эти вопросы с Еленой Володиной. Разобрали, что стоит предусмотреть в квартире, чтобы сделать ее привлекательной для аренды 👇🏻
Как интерьер помогает найти арендатора
Выбор квартиры на сайтах объявлений начинается с фотографий. Даже человек, который не интересуется дизайном интерьеров, замечает разницу между продуманной обстановкой и мебелью, собранной без единой концепции. Гармонично оформленное жилье привлекает внимание, поэтому потенциальные арендаторы чаще сохраняют такие объявления и откликаются на них.
Однако красивых фотографий недостаточно. Когда человек приезжает на просмотр, на первый план выходят удобство планировки, функциональность мебели и возможность комфортно пользоваться всеми помещениями.
Елена объясняет, почему при комплектации квартиры для сдачи в аренду ориентируется не на личные предпочтения заказчика:
«В комплектациях квартир мы не опираемся на вкус клиента. Как бы странно это ни звучало, получившийся объект клиенту вообще не обязан нравиться. Главное, чтобы он нравился широкому кругу арендаторов. Потому что главная задача собственника — как можно скорее начать получать доход от сдачи квартиры. Каждая неделя простоя — это недополученные тысячи рублей».
Поэтому при выборе отделки, мебели и аксессуаров важно учитывать не только собственное представление об идеальном интерьере, но и потребности людей, которые будут снимать жилье.
Системы хранения: куда убрать вещи
Продумывая обстановку, стоит заранее решить, где арендаторы будут хранить одежду, постельное белье, бытовые принадлежности и другие вещи. Если мест для хранения недостаточно, повседневные предметы постепенно занимают столешницы, комоды и открытые полки.
Есть несколько решений, которые помогают организовать пространство.
Кровать с подъемным механизмом. Под матрасом можно хранить постельное белье, подушки и сезонные вещи. Это особенно полезно в небольших квартирах, где сложно выделить место под отдельный шкаф.
Шкаф с разными типами наполнения. Полки подходят для сложенной одежды, выдвижные ящики — для белья и небольших вещей, а секции со штангой — для одежды на плечиках. Если площадь позволяет оборудовать гардеробную, часть хранения можно перенести туда и освободить пространство в комнатах.
Комод с выдвижными ящиками. Его можно поставить под телевизором. В условиях ограниченного пространства ящики часто удобнее распашных дверец, поскольку для их использования не нужно оставлять дополнительное место перед мебелью.
Кухонные шкафы до потолка. Верхние секции пригодятся для бытовой техники и предметов, которыми пользуются не каждый день. Такой же принцип можно применить к другим шкафам, если это позволяет планировка.
При этом даже решение, которое кажется не самым удобным с точки зрения повседневного использования, может оказаться востребованным при сдаче квартиры.
«Лично я считаю, что антресоли на кухне бесполезны, потому что туда без стремянки не добраться, но арендаторов это не смущает и выглядит как жирный плюс. Когда я говорю, что хоумстейджер не опирается на вкус собственника, я также имею в виду, что свои личные предпочтения мы часто тоже задвигаем на второй план. Опыт важнее вкусовщины», — делится Елена.
7 решений, которые делают квартиру удобнее для аренды
При подготовке жилья важно учитывать не только внешний вид интерьера. Спальное место, климатическая техника, бытовые приборы и освещение влияют на то, насколько комфортно человеку будет жить в квартире после подписания договора.
1. Полноценная кровать вместо дивана
Для студий это особенно актуально. Даже на площади 19 м² можно разместить кровать со спальным местом 140х200 или 120×200 см. Небольшие студии в основном рассчитаны на одного человека, поэтому такого спального места достаточно для одного жильца.
У дивана есть особенность: несмотря на возможность складывания, большую часть времени он может оставаться разложенным. При этом спать на нем менее удобно, чем на кровати с ортопедическим матрасом.
На практике значение имеет не только наличие спального места, но и то, насколько просто им пользоваться. Елена рассказала о случае, когда неудобный механизм дивана помешал сдать квартиру.
«Однажды ко мне обратилась клиентка, попросила сдать квартиру, которую комплектовала она сама. Это была небольшая студия 25 м² с диваном вместо кровати. Я сделала легкий предпродажный стейджинг и выставила объявление. Первому же арендатору квартира понравилась, девушка уже готова была подписать договор. Но на всякий случай попросила попробовать разложить диван. Механизм был настолько неудобный, что ни она, ни я с этой задачей не справились. Получилось только с третьей попытки, когда позвали на помощь молодого человека. В итоге договор не подписали, девушка уехала подумать и не вернулась».
Этот пример показывает, почему при выборе мебели для сдачи квартиры стоит проверять не только ее внешний вид, но и удобство механизмов.
2. Ванна вместо душевой кабины
Если ремонт выполняется с нуля и площадь позволяет, Елена рекомендует устанавливать ванну. Для краткосрочной аренды этот вопрос не так принципиален, как для долгосрочного проживания.
Преимущество ванны заключается в том, что ее можно использовать и для принятия душа, и для купания. Душевая зона такой возможности не дает. При выборе сантехники стоит учитывать потребности разных жильцов, а не только привычки будущего собственника или одного конкретного арендатора.
3. Кондиционер в каждой комнате
Кондиционер давно перестал быть редким дополнением к квартире. По мнению Елены, при подготовке жилья к аренде стоит предусмотреть климатическую технику в каждой комнате.
При монтаже предпочтительнее скрытая прокладка коммуникаций со штроблением, а не наружный короб. Также важно, чтобы оборудование работало не только на охлаждение, но и на обогрев: эта функция пригодится в межсезонье.
Елена советует выбирать модели с инверторным двигателем. Они работают тише и потребляют меньше электроэнергии.
4. Полный набор кухонной техники
Комплектация кухни для аренды зависит от площади и возможностей помещения. Если пространство позволяет, помимо варочной панели, вытяжки и холодильника, стоит предусмотреть духовку, посудомоечную машину и микроволновую печь.
Микроволновку желательно встроить в кухонный гарнитур. На ее функциональность способ установки не влияет, но встроенное решение визуально делает интерьер дороже в восприятии арендаторов.
При этом набор техники следует планировать заранее, на этапе проектирования кухни. Так проще предусмотреть необходимые места для установки приборов и не занимать рабочую поверхность отдельностоящими устройствами.
5. Стиральная машина с сушкой
При выборе стиральной машины Елена рекомендует обратить внимание на модели с функцией сушки. По ее наблюдениям, арендаторы стали интересоваться этой возможностью уже во время первых вопросов о квартире.
Если площадь позволяет, можно установить стиральную и сушильную машины в колонну. Для объектов премиального сегмента Елена считает такое решение обязательным пунктом комплектации.
6. Отдельное место для работы
Удаленная и гибридная работа по-прежнему распространены, даже несмотря на то, что пандемия осталась в прошлом. Поэтому рабочая зона может пригодиться и в небольшой квартире.
Оптимальный вариант — стол размером 120×60 см или больше. Если выделить под него отдельное место не получается, можно использовать столешницу глубиной 50 см, которая переходит в тумбу под телевизором.
Такое решение позволяет организовать рабочее место без необходимости устанавливать дополнительный предмет мебели.
👉🏻 Подробнее о читайте в нашей статье о проектировании удобного рабочего места
7. Несколько сценариев освещения
В квартирах с отделкой от застройщика освещение нередко ограничивается несколькими точечными светильниками в прихожей и на кухне, а также люстрой в гостиной и спальне. Для комфортного проживания этого может быть недостаточно.
При подготовке квартиры к аренде стоит предусмотреть несколько сценариев освещения: яркий свет для повседневных занятий и более мягкий для вечернего отдыха.
Например, бра возле кровати подойдет для чтения, а торшер в гостиной позволит проводить вечер без яркого верхнего света.
Елена вспоминает, как освещение повлияло на впечатление потенциальных жильцов:
«Кроме шуток, у меня были арендаторы, которые при просмотре квартиры задернули шторы, включили торшер с телевизором и сели на диван, чтобы проверить, насколько уютно им будет здесь по вечерам. Квартиру в итоге сняли».
Этот пример показывает, что во время просмотра человек оценивает не только мебель и отделку, но и то, как квартира подходит для привычных повседневных занятий.
Что нужно для заселения: посуда, текстиль и бытовые принадлежности
Еще один вопрос при комплектации квартиры — стоит ли оставлять жильцам постельное белье, подушки, одеяла, посуду и предметы для уборки. Одни собственники считают такие покупки лишними, другие предпочитают подготовить жилье так, чтобы в него можно было заселиться сразу.
Елена придерживается второго подхода. Она разработала собственные стандарты комплектации, в которых наполнение квартиры необходимыми мелочами — обязательная часть подготовки.
«Я ввела свои стандарты подготовки квартиры к сдаче, и наполнение — обязательный пункт. Мы готовим квартиры полностью готовыми для заселения в концепции “заезжай и живи”, здесь сразу есть и пылесос, и ведро со шваброй, и несколько комплектов удобных плечиков, и подставки под горячее, и крышка в микроволновку, и сушилка, и гладильная доска, и утюг, и столовый фарфор. Когда я слышу аргументы, что арендаторы это первым делом спрячут и будут пользоваться своим, я отвечаю, что это непременно произойдет, если вы оставите гостям дешевые стеклянные тарелки или разнокалиберные сервизы прошлых лет, а от моего легкого ресторанного фарфора еще никто не отказывался».
По оценке Елены, комплектация квартиры такими предметами обходится примерно в 50 000 ₽. Эти расходы позволяют подготовить жилье к заселению и учесть потребности людей, у которых еще нет собственного набора бытовых принадлежностей.
Среди арендаторов, по наблюдениям Елены, много студентов, молодых людей, которые только начинают самостоятельную жизнь, и тех, кто переезжает из других регионов. Им может быть удобнее снять квартиру, в которой уже есть все необходимое, чем тратить время и деньги на первоначальные покупки.
«Среди арендаторов много молодых людей, студентов, которые еще не успели обрасти скарбом, а также приезжих из других регионов. В своих объявлениях я пишу в конце: “Приезжайте с чемоданом и оставайтесь жить”. Потому что это правда.
Неоднократно ко мне на просмотр приезжали люди сразу с чемоданами, подписывали договор на месте и оставались. И они всегда были очень благодарны, что в квартире предусмотрено все необходимое для жизни».
Таким образом, комплектация для аренды включает не только крупную мебель и технику. Плечики, посуда, гладильная доска и средства для уборки тоже могут иметь значение для человека, который выбирает жилье для переезда.
Кто оплачивает комиссию при сдаче квартиры
При выборе жилья арендаторы учитывают не только размер ежемесячной платы, но и первоначальные расходы. Поэтому квартиры, за аренду которых не нужно дополнительно платить комиссию посреднику, могут привлекать больше внимания.
На рынке недвижимости сложилась практика, при которой комиссию часто оплачивает арендатор. Однако Елена считает такой подход несправедливым и после начала работы с квартирами стала брать оплату за свои услуги с собственника.
«Считаю это честным: услугу должен оплачивать тот, кто ее заказывает. А на случай, если арендатор съедет через месяц, клиент защищен надежным договором, который компенсирует ранний съезд и поиски новых жильцов».
Такой подход позволяет переложить расходы на поиск арендатора на заказчика услуги, а не увеличивать первоначальные затраты человека, который только собирается снять квартиру.
Как подготовить квартиру к аренде и не упустить важное
Опыт Елены Володиной показывает, что при подготовке квартиры к сдаче необходимо учитывать сразу несколько факторов. Фотографии помогают привлечь внимание к объявлению, но окончательное решение зависит и от того, насколько удобно жилье в повседневной жизни.
При планировании комплектации стоит заранее продумать спальное место, системы хранения, кухонную технику, кондиционирование, рабочую зону и освещение. Отдельное внимание стоит уделить бытовым мелочам, которые позволят заселиться без дополнительных покупок.
При этом решения нужно соотносить с площадью квартиры, ее сегментом и бюджетом собственника. Задача хоумстейджинга — не просто сделать интерьер привлекательным, а подготовить жилье, которое будет удобно потенциальным арендаторам и сможет быстрее найти жильцов.
Благодарим Елену Володину за практические рекомендации и примеры из работы с арендным жильем.
Ставьте 👍🏻
Вы вдохновляете нас на новые исследования 💚
